★ここでは、不動産の相続登記手続について説明します。
なお、不動産登記はオンライン申請できますので、全国どこに不動産があっても、当事務所で対応いたします。
目 次
相続登記の流れ
- ① 相談・・・お話しを聞かせて頂きます。
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故人が遺言を残されていたか、故人の財産はどのようなものがあったかなどをお聞きします。
故人の借金などの債務も相続することになりますので注意が必要です。
→故人に債務がある場合の注意点はこちら
※以下、遺言がない場合の手続を説明します。 - ② 相続財産の特定
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故人名義の土地・建物をピックアップします。
方法としては、市役所・町役場で、故人の土地家屋名寄帳を取ります。
そうすると、故人の不動産が一覧表として出てきます。
この土地家屋名寄帳は、市町村ごとに取ります。 - ③ 相続人の確定
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戸籍等を集めることにより、故人の相続人を確定します。
相続人の確定を誤ってしまうと、正しい処理が出来ません。
★被相続人の子などが被相続人より先に亡くなっている場合（代襲相続）
第１順位である子が先に亡くなっている場合は、孫が子に代わって相続します。
孫も先に亡くなっている場合は、ひ孫が相続します。
第３順位である兄弟が先に亡くなっている場合は、甥・姪が代わって相続します。
甥・姪も先に亡くなっている場合には、甥・姪の子は相続しません。
★養子の相続権
養子は、養親についても実親についても、相続権を有します。
★非嫡出子の相続分
法律上の婚姻関係のない男女間に生まれた子（非嫡出子）の相続分は、民法の改正により嫡出子の相続分と等しくなりました。 - ④ 遺産分割協議
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遺言がない場合、相続財産をどうするかについて相続人全員で決めることができます。
これを遺産分割協議といいます。
各相続人には、基本的に法定相続分の権利がありますが、遺産分割協議により、色々な事情を考慮して「相続財産をどうするか」を決めることができます。
遺産分割協議が成立した場合は、遺産分割協議書を作成して相続人全員が署名し実印を押印します。
印鑑証明書の添付も必要です。
遺産分割協議をする場合に、認知症などで判断能力が全く無い人がいると、その人については成年後見人を家庭裁判所に選任してもらって成年後見人が代わりに協議に参加することが原則になります。
その場合、通常、成年後見人は法定相続分を確保することが職務ですので、他の相続人が一人で全財産をもらうことは難しくなります。
相続人のなかに未成年者がいる場合は、親権者や未成年後見人が代わりに協議に参加します。
ただし、親権者も相続人の場合は、家庭裁判所で未成年者のために特別代理人を選任してもらい、選任された特別代理人が代わりに協議に参加します。
相続人のなかに行方不明者がいる場合は、家庭裁判所でその相続人について不在者財産管理人を選任してもらいます。選任された不在者財産管理人は、家庭裁判所の許可を得て、行方不明となっている相続人の代わりに協議します。
遺産分割協議がまとまらないときは、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることができます。
調停手続では、裁判官と調停委員が各当事者から事情を聴取し、必要な資料を提示させるなどして、各当事者の希望を踏まえて解決のために合意を目指す話し合いを行います。
それでも話し合いがまとまらず調停が成立しない場合は、自動的に審判手続に移行します。
審判手続においては、裁判官が遺産の種類及び性質その他一切の事情を考慮して審判することになります。
海外に居住する相続人がいる場合は、遺産分割協議書にその相続人がサインをして、そのサインについて大使館や領事館又は現地の公証人から証明を受けるという方法で対応します。
日本のような印鑑登録の制度は海外ではほとんどないため、このようなサイン（署名）証明が必要になります。 - ⑤ 登記申請手続
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相続する不動産を管轄する法務局へ登記申請します。
委任状など必要な書類に押印していただく必要があります。
費用について
| 実 費 |
相続登記の登録免許税 |
| 司法書士報酬 |
不動産の価格や数、戸籍をどの程度取得するかにより違ってきますので、ご相談の際、具体的に説明します。 |
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費用の実例 |
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事例２） |
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事例３） |
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事例４） |
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事例５） |
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事例６） |
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事例７） |
費用の説明
費用は、報酬＋消費税＋実費です。
★Ⅰ 不動産の名義書換（通常の場合）
（報酬）
・上記費用の実例を参考にしてください。
・不動産の名義人になる人が１人の場合よりも、複数の場合(共有ではなく）の方が報酬は高くなります。
・また、不動産の数が多いほど報酬は少しずつ高くなります。
・相続人の数は多いほど手間がかかりますので、報酬も高くなります。
（実費）
・名義書換の為の登録免許税→不動産の評価額に比例しますので、１０００万円の土地では１００万円の土地の１０倍必要です。
・戸籍や住民票などの請求費用→相続人が多ければ、費用も多く必要です。
・登記事項証明書費用→不動産の数が多いほど多く必要になります。
・切手代→遠方の戸籍を取る場合に必要になります。
・名寄帳などの取得費用
以上が実費です。
実費は、仮に自分で登記申請しても、同額が必要です。慣れないために、かえって損をしてしまう人も、多くいらっしゃいます。
★Ⅱ 不動産の名義書換（通常ではない場合）
・遺産分割調停をする場合
・行方不明の相続人がいる場合
・意思表示できない人がいる場合
・相続人が海外にいる場合
などは、状況に応じて対応する必要があります。その場合は、上記Ⅰの費用とは異なります。
また、預貯金や株式などの相続についての費用も上記Ⅰとは異なります。
個々の事件は千差万別なので、個々の事件ごとに対応が違います。ですから費用も千差万別です。
（費用について、私の意見）
・司法書士に依頼すると高額な費用を取られると思って、ためらう方がいらっしゃいますが、費用の中には実費も含まれていて、実費が大きいことが多くあります。
・相続に関する問題は複雑なことが多いので、費用節約のために個人で解決しようとすると、余計な問題を起こしてしまうことが多々あります。
・費用に関することも含めて、まずは司法書士に相談することをお勧め致します。
