わかりやすい相続登記

相続登記の流れ

★ここでは、不動産の相続登記手続について説明します。
なお、不動産登記はオンライン申請できますので、全国どこに不動産があっても、当事務所で対応いたします。

① 相談・・・お話しを聞かせて頂きます。

故人が遺言を残されていたか、故人の財産はどのようなものがあったかなどをお聞きします。

故人の借金などの債務も相続することになりますので注意が必要です。
 →故人に債務がある場合の注意点はこちら  

※以下、遺言がない場合の手続を説明します。

② 相続財産の確定

故人名義の土地・建物をピックアップします。
方法としては、市役所・町役場で、故人の土地家屋名寄帳を取ります。
そうすると、故人の不動産が一覧表として出てきます。
この土地家屋名寄帳は、市町村ごとに取ります。

③ 相続人の確定

戸籍等を集めることにより、故人の相続人を確定します。
相続人の確定を誤ってしまうと、正しい処理が出来ません。

★被相続人の子などが被相続人より先に亡くなっている場合(代襲相続)
第1順位である子が先に亡くなっている場合は、孫が子に代わって相続します。
孫も先に亡くなっている場合は、ひ孫が相続します。
第3順位である兄弟が先に亡くなっている場合は、甥・姪が代わって相続します。
甥・姪も先に亡くなっている場合には、甥・姪の子は相続しません。

★養子の相続権
養子は、養親についても実親についても、相続権を有します。

★非嫡出子の相続分
法律上の婚姻関係のない男女間に生まれた子(非嫡出子)の相続分は、民法の改正により嫡出子の相続分と等しくなりました。

④ 遺産分割協議

遺言がない場合、相続財産をどうするかについて相続人全員で決めることができます。
これを遺産分割協議といいます。

各相続人には、基本的に法定相続分の権利がありますが、遺産分割協議により、色々な事情を考慮して「相続財産をどうするか」を決めることができます。

遺産分割協議が成立した場合は、遺産分割協議書を作成して相続人全員が署名し実印を押印します。

印鑑証明書の添付も必要です。

遺産分割協議をする場合に、認知症などで判断能力が全く無い人がいると、その人については成年後見人を家庭裁判所に選任してもらって成年後見人が代わりに協議に参加することが原則になります。

その場合、通常、成年後見人は法定相続分を確保することが職務ですので、他の相続人が一人で全財産をもらうことは難しくなります。

相続人のなかに未成年者がいる場合は、親権者や未成年後見人が代わりに協議に参加します。
ただし、親権者も相続人の場合は、家庭裁判所で未成年者のために特別代理人を選任してもらい、選任された特別代理人が代わりに協議に参加します。

相続人のなかに行方不明者がいる場合は、家庭裁判所でその相続人について不在者財産管理人を選任してもらいます。選任された不在者財産管理人は、家庭裁判所の許可を得て、行方不明となっている相続人の代わりに協議します。

遺産分割協議がまとまらないときは、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることができます。
調停手続では、裁判官と調停委員が各当事者から事情を聴取し、必要な資料を提示させるなどして、各当事者の希望を踏まえて解決のために合意を目指す話し合いを行います。
それでも話し合いがまとまらず調停が成立しない場合は、自動的に審判手続に移行します。
審判手続においては、裁判官が遺産の種類及び性質その他一切の事情を考慮して審判することになります。

海外に居住する相続人がいる場合は、遺産分割協議書にその相続人がサインをして、そのサインについて大使館や領事館又は現地の公証人から証明を受けるという方法で対応します。
日本のような印鑑登録の制度は海外ではほとんどないため、このようなサイン(署名)証明が必要になります。

⑤ 登記申請手続

相続する不動産を管轄する法務局へ登記申請します。
委任状など必要な書類に押印していただく必要があります。


必要な費用
実 費

相続登記の登録免許税
 →土地・建物の固定資産評価額の1000分の4
戸籍、除籍、改製原戸籍、住民票などの取得実費
・・・1通750円など
固定資産評価証明書の取得実費
土地・建物の全部事項証明書の取得実費
      などの実費が必要です。

司法書士報酬

不動産の価格や数、戸籍をどの程度取得するかにより違ってきますので、ご相談の際、具体的に説明します。

費用の実例

※いろいろな疑問、心配事にも対応しており、その相談料も報酬にすべて含んでいます。

事例1)
土地2筆 建物1個(都城市)
戸籍等は当事務所で取得(相続人3名)
相続人のうち1名がすべて相続する遺産分割協議書作成

所有権移転報酬    48,600円
登録免許税・謄本代等 39,768円
戸籍等請求報酬    12,700円
戸籍等実費         3,710円

報酬合計       61,300円
実費合計         43,478円
∴消費税を含め 合計109,682円

事例2)
土地3筆 建物1個(都城市)
戸籍等は当事務所で取得(相続人15名)
相続人15名のうち1名がすべて相続する遺産分割協議書作成

所有権移転報酬    40,200円
登録免許税・謄本代等 10,125円
戸籍等請求報酬    51,000円
戸籍等実費        20,942円

報酬合計       91,200円
実費合計         31,067円
∴消費税を含め 合計129,563円

事例3)
土地6筆 建物0個(都城市)
戸籍等は当事務所で取得(相続人2名)
相続人2名のうち1名がすべて相続する遺産分割協議書作成

所有権移転報酬    52,800円
登録免許税・謄本代等 16,605円
戸籍等請求報酬    15,000円
戸籍等実費         6,000円

報酬合計       67,800円
実費合計         22,605円
∴消費税を含め 合計 95,829円

事例4)
土地0筆 建物2個(都城市)
戸籍等はご本人様が取得(相続人2名)
相続人2名のうち1名が相続する遺産分割協議書作成

所有権移転報酬    50,100円
登録免許税・謄本代等  9,766円
∴消費税を含め 合計 63,874円

事例5)
土地4筆 建物2個(都城市)
土地6筆 建物0個(曽於市)
戸籍等は当事務所で取得(相続人3名)
2カ所の法務局へ申請するので、2申請
相続人3名のうち1名がすべて相続する遺産分割協議書作成

所有権移転報酬    91,920円
登録免許税・謄本代等 98,950円
戸籍等請求報酬    28,500円
戸籍等実費         7,714円

報酬合計      120,420円
実費合計        106,664円
∴消費税を含め 合計 236,717円

事例6)
土地2筆 建物1個(曽於市)
戸籍等は当事務所で取得(相続人3名)
土地の所有者が1筆ごと別の故人のため、2申請
相続人3名のうち1名がすべて相続する遺産分割協議書作成

所有権移転報酬    69,600円
登録免許税・謄本代等 12,175円
戸籍等請求報酬    45,240円
戸籍等実費         5,874円

報酬合計      114,840円
実費合計         18,049円
∴消費税を含め 合計 142,076円

事例7)
土地12筆 建物2個(都城市)
戸籍等はご本人様が取得(相続人2名)
相続人2名が各々相続する遺産分割協議書作成
よって、2申請

所有権移転報酬   105,600円
登録免許税・謄本代等 60,538円
∴消費税を含め 合計 174,586円


費用は、報酬+消費税+実費です。

★Ⅰ 不動産の名義書換(通常の場合)
(報酬)
・上記費用の実例を参考にしてください。
・不動産の名義人になる人が1人の場合よりも、複数の場合(共有ではなく)の方が報酬は高くなります。
・また、不動産の数が多いほど報酬は少しずつ高くなります。
・相続人の数は多いほど手間がかかりますので、報酬も高くなります。
(実費)
・名義書換の為の登録免許税→不動産の評価額に比例しますので、1000万円の土地では100万円の土地の10倍必要です。
・戸籍や住民票などの請求費用→相続人が多ければ、費用も多く必要です。
・登記事項証明書費用→不動産の数が多いほど多く必要になります。
・切手代→遠方の戸籍を取る場合に必要になります。
・名寄帳などの取得費用
以上が実費です。
実費は、仮に自分で登記申請しても、同額が必要です。慣れないために、かえって損をしてしまう人も、多くいらっしゃいます。

★Ⅱ 不動産の名義書換(通常ではない場合)
・遺産分割調停をする場合
・行方不明の相続人がいる場合
・意思表示できない人がいる場合
・相続人が海外にいる場合
などは、状況に応じて対応する必要があります。その場合は、上記Ⅰの費用とは異なります。
また、預貯金や株式などの相続についての費用も上記Ⅰとは異なります。
個々の事件は千差万別なので、個々の事件ごとに対応が違います。ですから費用も千差万別です。

(費用について、私の意見)
・司法書士に依頼すると高額な費用を取られると思って、ためらう方がいらっしゃいますが、費用の中には実費も含まれていて、実費が大きいことが多くあります。
・相続に関する問題は複雑なことが多いので、費用節約のために個人で解決しようとすると、余計な問題を起こしてしまうことが多々あります。
・費用に関することも含めて、まずは司法書士等に相談することをお勧め致します。


司法書士に依頼するメリット

・不動産の相続の場合、登記事項証明書を取って登記事項をチェックすることが最初の仕事です。個人では法務局に行って申請書を書いて取らなくてはいけないのですが、司法書士事務所では事務所に居ながら証明書が取れます。地図も同様です。そのうえ費用も安くなります。
慣れない人にとっては、登記事項証明書や地図を取ることだけでも大変かもしれません。
・登記事項を見ても意味が分からない場合でも、その意味の説明が受けられます。
・未登記建物があるかどうか、未登記建物がある場合にどう対応すればよいか、費用は別途必要かどうかなど説明が受けられます。
・宅地上に、取り壊された昔の建物の登記が残っていることがあります。それについての問題点や対応について説明を受けられます。
・休眠抵当(古~い抵当)などが有った場合の対応や費用の説明も受けられます。
・相続人の戸籍などを個人で取ろうとすると大変です。遠方に相続人がいると特に大変ですが、司法書士に依頼すると国内どこでも郵便で戸籍などを取ることができます。
・必要でない戸籍や印鑑証明書などを取ってしまう人がいますが、そういうミスを防げます。
・登記事項証明書などや戸籍などを取る苦労を省略できます。
・相続関係説明図を作成してくれます。
・当然、登記申請を代理してくれるので、不動産の名義書換の手続を自分でする必要がありません。

相続登記では一部の不動産の登記漏れに注意!!

 実際に時々あることですが、被相続人(故人のこと)の不動産の一部につき登記し忘れている場合があります。自宅だけしか不動産が無い場合は、まず起こりえないのですが、あちこちに沢山の不動産を持っている方の場合は注意が必要です。
 一部の不動産について登記をしていない場合は、後日再度、登記申請する必要があります。自分で登記申請するのであれば良いのですが、司法書士に依頼する場合は、報酬が再度の登記申請分だけ高くなります。もしかしたら、再度他の相続人から印鑑を貰う必要が出てくるかもしれません。ですから、被相続人の全部の不動産を漏らさず一度に登記すべきです。

 不動産を漏れなく登記するためには、被相続人の土地家屋名寄帳を市役所で取り、事前にすべての不動産を把握する必要があります。
 土地家屋名寄帳についての注意点を2つ書きます。
1,被相続人と誰かの共有不動産については、市役所の窓口で「共有不動産は無いですか?」と聞いてください。聞かなくても共有不動産まで自動的に出してくれる役所もあるでしょうが、念のために聞いた方が良いでしょう。
2,土地家屋名寄帳は市役所毎に取る必要があります。土地家屋名寄帳は、その市内の不動産だけしか記載されていません。ですから、被相続人が福岡と札幌と宮崎に不動産を持っていたら、その3カ所の役所で取る必要があります。

 相続登記の時点では当たり前ですが、すでに不動産の所有者はこの世におりません。本人なら不動産全部について認識できても、相続人には分からないこともあり得ます。山林や農地を多く持っている方などについては注意すべきだと思います。また、宅地でも狭い土地は見落としがちです。
 漏れなく全部の不動産に相続登記がされるように注意してください。