平瀬司法書士・行政書士事務所

家賃滞納の場合、大家さんや管理会社の方々は、滞納した金額だけを請求されることがよくあります。

５万円の家賃を６ヶ月滞納したら３０万円請求するということです。

しかし厳密に言うと、滞納した家賃には遅延損害金が発生しています。通常、賃貸借契約書に損害金の利率が記載してありますので、無効なほど高利率でないかぎり遅延損害金を加えて請求できることになります。賃貸借契約書に損害金利率の記載がない場合は、法定利率で請求することになります。小さいことのようですが、場合によっては大きな金額になります。

相手との交渉の際に、なんらかの譲歩をした方が話がまとまりやすいと感じたときは、滞納家賃の元本を減少させるのではなく、まずは遅延損害金をカットすることも検討すべきではないでしょうか？

ちなみに、この理屈は家賃滞納の場合だけではなく、貸金など他の金銭債務にも当てはまります。

九州の明渡サイト

アパートなどの明渡（立退き）に関して、よく聞かれる質問で「家賃滞納している借主が行方不明なんだけど、なんとかできますか？」というものがあります。

それに対する答えは「通常、現在の住所は判明します。ただ、役所も把握していない場合は無理ですが・・・」です。

家賃を滞納している借主に対しては、大家さんは家賃支払い請求権を持っていますので、家賃支払いを請求する訴訟を提起する前提として借主の住所を探すことができます。ですから、借主が行方不明でも相談して頂けたら良いと思います。

もし、役所も把握していない場合は、借主がどこに住んでいるかは不明ですが、それでもその後の手続きは進められますので相談して頂けたらと思います。

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　家賃保証会社が保証している賃貸住居で家賃滞納があると、保証会社が代わりに支払います。それは当然のことなので問題ないのですが、その後保証会社が賃借人に対し退去を強要する事例があるようです。保証会社が勝手に鍵を交換したり、家財道具を処分したりして退去を強要するようです。
　保証会社が代わりに支払うと、賃借人に対して求償権を持つわけですが、
それはそれだけのことで退去を求める立場にはありません。賃借人に対して求償権を持つわけですから、支払えと請求することはできますが、勝手に鍵を交換したり、家財道具を処分したり、退去を強要することはできません。逆に賃借人としては、不法行為による損害賠償請求ができますし、住居侵入罪や窃盗罪として刑事責任を追及することもできます。
　退去を強要するほどではなくても、家賃を支払うよう限度を超えた請求をする事例もあるようです。この場合も不法行為や犯罪が成立する場合があります。
　以上は過去の事例ですが、現在はどうなのでしょうか？
もし、家賃保証会社から限度を超えた行為をされた場合は、民事上も刑事上も責任を追及できるので、恐れず弁護士や司法書士に相談すべきです。

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明渡し交渉を不動産会社や管理会社が行っている場合があるようです。
賃貸住居のオーナーから相談を受け、良かれと思って依頼を受けているのかもしれません。
または、オーナーから強く要請されて断れないのかもしれません。
しかし、不動産業者などが交渉することは弁護士法違反の可能性が高いと思います。
弁護士法７２条は要約すると、弁護士以外の者が報酬を得る目的で、 法律事件に関与することを禁止する旨規定しています。
不動産会社や管理会社は、管理の報酬を毎月貰っていたり、 明渡しを成功させることによって新たな売買や賃貸の報酬に繋げています。
全く報酬を目的としていないとは考えにくいと思います。
７２条のその他要件を検討しても、違法である可能性が高いでしょう。
７２条に違反した者は「二年以下の懲役又は三百万円以下の罰金に処する。」 と７７条に規定されています。
その刑の重さは、ほとんど認識されていないのでしょうが、 認識して違反しないように気をつけなければ危険です。
今は一般の方も法的知識をネットで簡単に得ることができます。
違法なことをすると追求される可能性があります。
注意すべきことだと思います。
ちなみに、司法書士は７２条の但書に該当して、一定の場合には代理できます。

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「家賃滞納が長引いて解決できない」とか「明渡が、なかなか解決できない」という問題を抱えている方は、それなりの数いらっしゃるようです。
そんな問題がある物件を、管理をされている会社の記録を見せて頂くと、その事務が大変な量であることが分かります。
　電話・文書・訪問などで督促する訳ですが、電話だけでも、やり取りを記録するのは大変です。請求書などの文書を出すとなると、もっと大変で、特に内容証明を出す手間は一仕事ではないかと思います。電子内容証明郵便だと、かなり楽ですが・・・。訪問するのも相当大変でしょう。ご苦労されていることがヒシヒシと理解できます。

ただ、そんな記録に接するうちに以下のようなことを感じます。
・家賃を滞納することは犯罪ではないので、「警察に通知する」などと借主に言うのは止めるべき
・管理会社などは、一線を越えると非弁行為になる可能性があります。今は一般市民も権利意識が高く、かつネットで検索可能ですから、法的に反撃されるかもしれません。注意が必要です!!
・督促を繰り返しているうちに事態が悪化することが多い
・督促する側の労力・ストレスは大変なもの
借主も訳あって滞納するのですが、それに付き合っていても事態はなかなか好転しないようです。

いつまでも督促を繰り返すような今までの認識を転換して、第三者である司法書士・弁護士に解決を依頼する方が良いように感じています。

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　賃貸物件の管理をしている管理会社（不動産屋さん）の話を聞くことが多いのですが、どうも理解できないことがあります。
　それは、借主が家賃を滞納しても、なかなか明渡請求しないケースが割とあることです。
その理由をいろいろと推察すると、
　・入居者が全くの他人ではないのか？
　・他人なのだが、長年のうちに親しくなったのか？
　・明渡の進め方が分からないのか？
　・プロ（弁護士・司法書士）の報酬等が惜しいのか？
　・訴訟などに発展することを嫌うのか？
　・以前、プロに依頼したが満足できる結果ではなかったのか？
　・自分でどうにか解決しようと考えて、結果として時間だけが経　　過したのか？
　・オーナーに経済的な余裕があり、かつ愛情あふれる人なのか？　・管理会社（不動産屋さん）が、人が良すぎるのか？
　・借主が怖い人なのか？
　・解決に向けた行動をすることが面倒なのか？
　・先延ばしする癖があるのか？
などと様々なことが頭に浮かびますが、実際の理由は依頼されないので分かりません。

　時間が経過することによって事態が悪化することの方が断然多いと思いますが、なかなか進展しない印象があります。
マイナス面を考えると、
　・滞納額がドンドン増えていく。
　・滞納額が増えた結果、連帯保証人が怒る。
　・借主に甘えが出てくる。
　・管理会社としての信用を失う。
　・自分で解決しようとすると非弁行為の可能性がある。
　・請求書や内容証明を出す事務が大変。
　・滞納額や滞納時期などを管理する必要がある。
　・報酬を取れない事務が増える。
　・連帯保証人が年老いて支払能力がなくなる。
　・消滅時効が気になり出す。
　・面倒くさいことが増える。
　・ドンドン解決するための労力が大きくなる。
　・プラスになる仕事に労力をかけられない。その結果、良い仕事　　を逃す。
　・以上のような結果として、しなくて良いはずの喧嘩が起こる。
などでしょうか？
普通に考えると、早々とプロに依頼した方がビジネスにはプラスだと思うのですが、いかがなものでしょうか？

まずは、相談してから後のことを考えれば良いと思います。

平瀬司法書士事務所には、気軽に無料で相談できます。
自分一人で悩むより、相談することによって光明を見出せるかもしれません。

九州の明渡サイト

アパートなどの賃貸契約を解除したら、当然、借主は明渡しなければなりません。
と言うか、明渡させるために契約解除するのですが・・・。
ところが、解除後にも明け渡さない借主がいます。
その場合、一月あたりいくらで請求するか？という問題があります。
月の途中なら日割計算するか？ということもあります。
その前に、賃貸借契約は解除されていますから「賃料」ではないのです。
「賃料」として請求すると、契約が解除されているのか、されていないのか？
分かりにくくなりますので「賃料」という文言は使わないようにしましょう。
「使用損害金」が適切な文言だと思います。
さて、いくら請求するかです。
賃貸借契約書に「明渡を遅延したときは、賃料の倍額を支払わなければならない」という内容が記載されている場合が多いと思いますが、その場合は、そのとおり賃料の倍額を請求しましょう。
遠慮する必要はありません。
それを肯定する地裁の判例もあります。
それに、賃料相当額では明渡に向けたプレッシャーになりません。
ですから賃料の倍額を請求して、かつ、キッチリ取りましょう。
明渡に苦労し、その上、解除後も賃料相当額を「賃料」として請求している例がありましたので、今後のために書いた次第です。

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こんにちは、補助者の平瀬広子です。
今日は、タイトルのお仕事についてＰＲしたいと思います。
まず、認定司法書士ってご存じですか？
法務大臣の認定を受けた司法書士のことですが、何が出来るかというと 簡易裁判所での民事事件（訴訟の価額が１４０万円を超えない請求事件）等について、 代理して業務を行うことが出来ます。
当事務所の司法書士は認定を受けています！
そこで、本題ですが、家賃の滞納が長引いて明渡請求をしたい等お悩みのオーナー様や不動産管理業者様！ ぜひ、一度ご相談下さい。
解決策が見いだせると思います。
お話を詳しく伺って、責任ある適切な法的サービスを、リーズナブルで明朗な安心価格で提供致します。
なお、建物明渡を求める裁判の訴訟の価額は、固定資産評価額の２分の１となっていますので、評価額が２８０万円までは代理できます。
以上、詳しいことは、明渡専門サイト「九州の明渡」をご覧ください！！
平瀬司法書士・行政書士事務所
補助者　平瀬　広子

アパートなどの家賃を払わない借主に対してどう対応するか？
大家さんや管理会社では悩ましい問題だろうと思います。
滞納期間や常習性など滞納者によって様々ですし、事情も違います。
しかし、だからといって対応を先延ばしするのは止めましょう。
滞納額がドンドン大きくなって、なおさら払えなくなるし、 連帯保証人の負担は増えるので良いことは何もありません。
滞納が３ヶ月続いたら法的手続に入るなど、前もって決めておくべきです。
そして、それに従って躊躇無く実行しましょう。
優柔不断な対応だと、借主から見れば支払の優先順位が下がっていきます。
スマホ料金は払っても家賃は払わない、なんてこともあるでしょう。
連帯保証人から「多額になったのは、早急に対応しないからだ！！」なんて抗議を受ける可能性もあります。
ですから早めの決断早めの実行が大切です。
そして、契約継続が無理ならキッチリ解除しましょう。
解除したのかどうかハッキリしない、なんてことはないように！
解除は、後の証拠にするために配達証明付き内容証明で通知します。
電子内容証明の方が断然便利なので利用されたら良いと思います。
内容証明の出し方については、平瀬事務所のブログにありますので参考にして下さい。