アパートや貸家などの賃貸借では、様々な問題が発生します。なかでも「立退き」や「退去」で悩んでいるオーナー様や管理会社の方々は多いことと思います。「立退き」や「退去」のことを、法的には「明渡」と言いますので、このサイトでは主に「明渡」と表現します。
さて、明渡の類型は何パターンかありますが、その中で最も多いのが、家賃の不払による明渡だと思われます。
ここでは、家賃の不払による明渡の進め方、つまり家賃を滞納する借主に対する対処方法を説明していきたいと思います。
- 家賃不払による明渡の進め方
- 借主が家賃を滞納して、その滞納額が何ヶ月分も累積すると明渡を考えることになります。家賃の滞納から明渡に至る基本的な進め方は以下のようになります。
- ① 相 当 額 の 滞 納
- 借主の最も重要な義務は、家賃を支払うことですので、滞納家賃が累積すると明渡（退去）してもらうことになります。
- ② 催 告
- 一定期間内に支払うよう催告（請求）します。その期間内に支払がない場合には契約を解除します。催告と解除の通知を別々に発送するのは時間と費用の無駄ですので、催告書に記載した期間までに支払がない場合には、賃貸借契約を解除する旨を記載した「催告兼解除通知」として、１通の書面で済ますことも可能です。催告や解除の通知は、後日の証拠とするため配達証明付の内容証明郵便で行います。
すでに長期間滞納がある場合は、支払を条件とすることなく明渡請求と滞納家賃の支払請求を通知することもあります。この場合、次は③④を省略して⑤へ進みます。
- ③ 支払をしない
- 支払をしない入居者には早急に対応した方が良いと思います。長引かせると悪いことの方が多いようです。
- ④ 契 約 解 除＋明 渡 請 求
- ・催告に対して支払をしないとなると、賃貸借契約を解除して明渡を請求します。対応を先延ばしにして、解除・明渡請求をせず、時間ばかりが経過するようなことは決して良い策ではありません。解決が遅れるばかりで、滞納額がどんどん増えていきます。
・借主が家賃の支払いを怠った場合は、貸主は契約を解除したうえで、明渡を求めることが可能です。解除が明渡の前提ですので、明確に解除しましょう。解除していない状態では、賃貸借契約が継続している訳ですから、明渡を請求できません。
・ただ、滞納があったからといって直ちに解除できるのではなくて、原則として、滞納額の支払いを催告して相当期間内に支払がない場合に解除が可能です。
・また、１ヶ月分の滞納で可能になるのではなく、信頼関係が破壊されたと考えられるほどの滞納が有ることが必要です（信頼関係法理）※１。
・契約書に賃料不払解除の要件が規定されていても、その要件を満たせば無条件で解除ができるとは限りません。判例上、信頼関係法理※１や無催告解除の制限※２などがあるので、解除できるかどうかは注意が必要です。
- ⑤ 明 渡 の 交 渉
- ・契約解除後は明渡に進みます。借主が任意に明け渡す場合は費用も時間も節約できますので、まずは任意の明渡に向けた交渉をします。交渉で明渡されると、早期に解決することで滞納額が増加することも防ぐことができます。ただ、今までの経緯や状況などから、任意の明渡は難しいと判断できる場合は、交渉を省略して訴訟に移行します。
・借主が明渡に同意する場合は、合意書を作成する方法もありますが、即決和解によって明渡の履行を確保できれば、もっと安心できます。ケースバイケースで検討すれば良いでしょう。
- ⑥ 任意の明渡をしない
- 交渉の結果、明渡に応じない場合は、訴訟に移行します。あまり長々と交渉に時間をかけるべきではありません。
- ⑦ 明渡訴訟の提起
- ・交渉による明渡が困難な場合は訴訟によって解決します。時間とともに滞納額が増加していくので早急にした方が良いと思います。
・借主が他人に占有させている場合や、他人に占有を移転する可能性がある場合には、明渡訴訟の前に、占有移転禁止の仮処分を検討すべきです。
・訴訟においては、滞納賃料も併せて請求します。保証人がいる場合は保証人も被告にします。
・訴額と司法書士について
- ⑧ 判 決
- 明渡の判決が確定したら、早急かつ任意に明け渡すように促します。強制執行によって明け渡すより、任意の明渡の方が借主と保証人にとってマイナスが少ないことを認識してもらうべきです。滞納賃料の回収が見込めないときは、滞納賃料の回収より明渡を優先させた方が良い場合もあります。
- ⑨ 強 制 執 行
- 借主が判決後の明渡に応じない場合は、強制執行によって解決するしか方法がありません。
強制執行申立て→催告期日→断行期日
と進行していきますが、借主が任意に明け渡した場合は、事件の取下をします。借主の対応によって進行に違いが出るということです。
- ※１ 信頼関係法理
- 賃貸借契約は継続的な契約であり、貸主と借主間の信頼関係を基礎とするものですから、いまだ信頼関係を破壊したとまでは言えない場合には、解除はできないとされる。
信頼関係が破壊されたかどうかの判断においては、滞納の程度が重要ですが、貸主側の帰責性など諸般の事情が考慮される。
貸主側に何ら責任がなく単に借主の滞納で有れば、３ヶ月分以上の滞納が有れば信頼関係は破壊されたと考えて良いのではないかと思われます。
- ※２ 無催告解除の制限
- 契約書のなかに、催告することなく解除できる旨記載されている場合があります。これが無催告解除の条項ですが、契約書に記載されているから１００％有効と考えるのは危険です。無催告解除の条項は条件付きでしか認めないとする判例もありますので、念のため、催告して解除する方法をとった方が良いと言えます。
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家賃不払による明渡の場合、明渡や家賃回収の手続は、内容証明などによる請求→訴訟等の手続→強制執行手続と進行します。当然、途中で必要な交渉はします。
どの時点で解決するかは相手次第ですが、どの時点で解決しても以下のとおりです。
ですから、内容証明・訴訟手続・仮処分手続・強制執行手続などにつき別途の報酬は発生しません。
出張日当は、高速料金とガソリン代の合計を基準にしていますが、ほぼ高速料金とガソリン代だけです。それ以外に交通費は頂きません。
また、以下に記載されていないコピー代・通信費などは不要です。つまり、以下に記載されていない費用は一切不要ですので安心して下さい。
１，相談料
何回でも無料
２，着手金（税別）
※家賃滞納による場合
建物明渡 金１２万円
家賃回収 金１２万円
但し、建物明渡と家賃回収が同時の場合は合計で
金１２万円です。
※老朽化などによる場合
建物明渡 金１３～２０万円
３，成功報酬（税別）
※家賃滞納による場合
建物明渡 金１２万円
家賃回収 実際に回収した金額の２０％
※老朽化などによる場合
建物明渡 金１３～２０万円
４，出張日当（税別）・・・高速料金、ガソリン代含む。
・都城市 不要
・鹿屋市 ３千円／回
・宮崎市・霧島市 ５千円／回
・鹿児島市・人吉市 ７千円／回
・日向市 ８千円／回
・八代市 ９千円／回
・延岡市 １万円／回
・熊本市 １万２千円／回
・福岡市を含む市外局番０９２の地域 １万円／回※
（※令和６年４月中に委任契約を締結した場合）
※事例によりますが、平均的には２・３回の出張回数で明渡が完了しています。
５，実費
住民票写し・戸籍謄本・登記事項証明書・地図等・評価証明・内容証明・訴訟等・仮処分・強制執行などの実費が必要です。
※委任契約締結の際に途中までの実費概算額をお預かり、終了後に精算致します。
★着手金と成功報酬の例は次のとおりです。
加えて、出張日当と実費が必要です。
例１）建物明渡（訴訟等を含む）※家賃滞納の場合～すべて税別
| |
|
| 着手金 |
１２万円 |
| 成功報酬 |
１２万円 |
| 合計 |
２４万円 |
例２）建物明渡と家賃回収が同時の場合（訴訟等を含む） ※家賃滞納の場合～すべて税別
| |
|
| 着手金 |
１２万円（建物明渡＋家賃回収の着手金） |
| 成功報酬 |
１２万円（建物明渡の成功報酬）＋実際に回収した金額の２０％
（家賃回収の成功報酬） |
| 合計 |
２４万円＋実際に回収した金額の２０％ |
例３）建物明渡 ※老朽化などによる場合 ～すべて税別
| |
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| 着手金 |
１３～２０万円 |
| 成功報酬 |
１３～２０万円 |
| 合計 |
２６～４０万円 |
- STEP1
- ★まず、相談を希望される場合は、事前に当事務所へ電話にて日時等の予約をお願い致します。
★その際に、家賃滞納による明渡なのか、建替え目的等の明渡なのか等、問題の概要を聞かせて下さい。
★次の書類を用意して頂くと相談がスムーズに進みます。
①建物の固定資産評価額の記載してある書類。固定資産評価額は、納税通知書や名寄帳の写しに記載されています。
②賃貸借契約書
③賃貸建物やその敷地の登記事項証明書や登記情報
④家賃不払がある場合は、支払状況が分かる資料・支払状況を整理したメモなど
⑤現地の写真
⑥その他関係書類
※①～④は重要なので、できるだけ準備してください。
- STEP2
- 当事務所に近い方については、来訪・訪問どちらでも結構です。
遠方の方については、メール・FAX・オンライン面談などで対応致します。
じっくり拝聴致しますので、安心して相談して下さい。
- STEP3
- 委任契約書の内容を説明した上で契約を締結します。
できるだけ事前に、委任契約書の内容をメール等でご確認頂きます。
費用については、委任契約書に明確に記載します。
- STEP4
- 委任契約締結と同時又は締結後に、着手金と実費概算額を頂きます。
この後に、問題解決に向けて処理をスタート致します。
お気軽にご相談ください。
ご相談は下記電話にて受け付けています。
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認定司法書士は、訴額１４０万までの簡易裁判所事件につき代理できます。
ですから、私のような認定司法書士が依頼を受ける場合は、訴額は重要な判断材料になります。
- 明渡訴訟の訴額について
- 明渡訴訟の訴額は、建物の固定資産評価額の１／２です。土地の評価額は関係ありません。
評価額は、一戸建ての場合は、その建物の評価額そのものですが、アパートの場合は、（一棟全体の評価額）×（目的部屋の面積／一棟全体の面積）＝評価額です。
例）
◇一棟全体の評価額＝８００万円
◇目的部屋の面積５０㎡ ／ 一棟全体の面積２００㎡ ＝ ０，２５
◇８００万円 ×０，２５＝２００万円…目的部屋の評価額
◇２００万円 ×１／２＝１００万円…訴額
この場合は、訴額は１００万円になります。
☆滞納家賃の金額は、明渡と同時に訴訟で求める場合は、訴額にはプラスされません。
ですから、上記例の場合に滞納家賃が５０万円あっても訴額は１００万円です。
訴額は、提訴に必要な印紙代の計算基準になります。訴額１００万円で印紙代１万円、訴額２００万円で印紙代１万５千円、といった具合です。
- 訴額と認定司法書士の関係
- この訴額は、私のような認定司法書士に依頼しようと考える場合には、重要な判断材料になります。
簡単に言うと、訴額が１４０万円までの場合は認定司法書士が代理できますが、１４０万を超えると代理できません。
代理できる場合は、法廷に本人の代理人として出頭し訴訟を進めます。
裁判外での交渉も代理できますので、ほぼ全ての法的事務を代理できます。
代理できない場合は、本人が法廷に出頭することになりますし、裁判外での交渉も代理はできません。
本人が訴訟をする場合に訴状などを作成したりなど、本人訴訟をサポートすることはできます。
自分自身で訴訟をすることが難しい場合などは、弁護士に依頼する必要があります。
ですから、訴額が１４０万円を超えるかどうかは、認定司法書士に依頼しようと考える場合は重要な問題なのです。
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Ｑ 明渡完了までの出張回数は何回ぐらいですか？
Ａ ケースバイケースですが、平均して２～３回で明渡が完了しています。
Ｑ 家賃を対応している借主が行方不明の場合、居場所は見つかりますか？ また、解決は可能ですか？
Ａ 通常、居場所は見つかります。
しかし、借主が役所に住所を届け出ていない場合は難しいでしょう。
いずれの場合も解決の方法はありますが、困難の度合いと要する費用に違いがあります。
具体的には、案件ごとに検討し費用など見通しを立ててお知らせした後、依頼者の意向に従って対応します。
初めまして。認定司法書士の平瀬です。
当事務所は、
１，迅速で適切な業務執行
２，追加報酬ナシで分かりやすい安心価格
をモットーに業務を遂行致します。
迅速で適切な法的サービスを、リーズナブルで明朗な安心価格で提供致します。
費用の内訳は、一目で分かるように委任契約書に記載します。また、遠方からの依頼にも、高速料金とガソリン代込みの低額な出張日当で対応致します。
ご期待に添えるよう全力を尽くします。
平瀬司法書士事務所にご相談いただけることを心よりお待ちしております。
事務所概要
事務所名
平瀬司法書士・行政書士事務所
代表者
認定司法書士・行政書士 平 瀬 清 文
所在地
〒８８５－００８６
宮崎県都城市久保原町９－３－２０
TEL. ０９８６－２２－５７０８
FAX. ０９８６－２２－５７２３
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