家賃不払による明渡

アパートや貸家などの賃貸借では、様々な問題が発生します。なかでも「立退き」や「退去」で悩んでいるオーナー様や管理会社の方々は多いことと思います。「立退き」や「退去」のことを、法的には「明渡」と言いますので、このサイトでは主に「明渡」と表現します。
 さて、明渡の類型は何パターンかありますが、その中で最も多いのが、家賃の不払による明渡だと思われます。
 ここでは、家賃の不払による明渡の進め方、つまり家賃を滞納する借主に対する対処方法を説明していきたいと思います。

家賃不払による明渡の進め方
借主が家賃を滞納して、その滞納額が何ヶ月分も累積すると明渡を考えることになります。家賃の滞納から明渡に至る基本的な進め方は以下のようになります。
①  相 当 額 の 滞 納
借主の最も重要な義務は、家賃を支払うことですので、滞納家賃が累積すると明渡(退去)してもらうことになります。
②  催   告
一定期間内に支払うよう催告(請求)します。その期間内に支払がない場合には契約を解除します。催告と解除の通知を別々に発送するのは時間と費用の無駄ですので、催告書に記載した期間までに支払がない場合には、賃貸借契約を解除する旨を記載した「催告兼解除通知」として、1通の書面で済ますことも可能です。催告や解除の通知は、後日の証拠とするため配達証明付の内容証明郵便で行います。
③  支払をしない
通常、ここまでは、オーナー様や管理会社の方々によって実行され結果が出ていることが多いと思います。ここから先、どう対応するか?は、オーナー様や管理会社によって様々ですが、長引かせると悪いことの方が多いようです。早急に対応した方が良いと思います。
④  契 約 解 除 + 明 渡 請 求
・催告に対して支払をしないとなると、賃貸借契約を解除して明渡を請求します。対応を先延ばしにして、解除・明渡請求をせず、時間ばかりが経過するようなことは決して良い策ではないと思います。解決が遅れるばかりで、滞納額がどんどん増えていきます。
・借主が家賃の支払いを怠った場合は、貸主は契約を解除したうえで、明渡を求めることが可能です。解除が明渡の前提ですので、明確に解除しましょう。解除していない状態では、賃貸借契約が継続している訳ですから、明渡を請求できません。
・ただ、滞納があったからといって直ちに解除できるのではなくて、原則として、滞納額の支払いを催告して相当期間内に支払がない場合に解除が可能です。
・また、1ヶ月分の滞納で可能になるのではなく、信頼関係が破壊されたと考えられるほどの滞納が有ることが必要です(信頼関係法理)※1
・契約書に賃料不払解除の要件が規定されていても、その要件を満たせば無条件で解除ができるとは限りません。判例上、信頼関係法理※1無催告解除の制限※2などがあるので、解除できるかどうかは注意が必要です。    
⑤  明 渡 の 交 渉
・契約解除後は明渡に進みます。借主が任意に明け渡す場合は費用も時間も節約できますので、まずは任意の明渡に向けた交渉をします。交渉で明渡を受けられれば、早期に解決することで滞納額が増加することも防ぐことができます。ただ、今までの経緯や状況などから、任意の明渡は難しいと判断できる場合は、交渉を省略して訴訟に移行します。
・借主が明渡に同意する場合は、合意書を作成する方法もありますが、即決和解によって明渡の履行を確保できれば、もっと安心できます。ケースバイケースで検討すれば良いでしょう。    
⑥  任意の明渡をしない
交渉の結果、明渡に応じない場合は、訴訟に移行します。あまり長々と交渉に時間をかけるべきではありません。  
⑦  明渡訴訟の提起
・交渉による明渡が困難な場合は訴訟によって解決します。時間とともに滞納額が増加していくので早急にした方が良いと思います。
・借主が他人に占有させている場合や、他人に占有を移転する可能性がある場合には、明渡訴訟の前に、占有移転禁止の仮処分を検討すべきです。
・訴訟においては、滞納賃料も併せて請求します。保証人がいる場合は保証人も被告にします。
・訴額と司法書士について    
⑧  判 決
明渡の判決が確定したら、早急かつ任意に明け渡すように促します。強制執行によって明け渡すより、任意の明渡の方が借主と保証人にとってマイナスが少ないことを認識してもらうべきです。滞納賃料の回収が見込めないときは、滞納賃料の回収より明渡を優先させた方が良い場合もあります。    
⑨  強 制 執 行
借主が判決後の明渡に応じない場合は、強制執行によって解決するしか方法がありません。
強制執行申立て→催告期日→断行期日
と進行していきますが、借主が任意に明け渡した場合は、事件の取下をします。借主の対応によって進行に違いが出るということです。
※1 信頼関係法理
賃貸借契約は継続的な契約であり、貸主と借主間の信頼関係を基礎とするものですから、いまだ信頼関係を破壊したとまでは言えない場合には、解除はできないとされる。
 信頼関係が破壊されたかどうかの判断においては、滞納の程度が重要ですが、貸主側の帰責性など諸般の事情が考慮される。
 貸主側に何ら責任がなく単に借主の滞納で有れば、3ヶ月分以上の滞納が有れば信頼関係は破壊されたと考えて良いのではないかと思われます。
※2 無催告解除の制限
契約書のなかに、催告することなく解除できる旨記載されている場合があります。これが無催告解除の条項ですが、契約書に記載されているから100%有効と考えるのは危険です。無催告解除の条項は条件付きでしか認めないとする判例もありますので、念のため、催告して解除する方法をとった方が良いと言えます。
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